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飙涨20% 美国楼市何时“熄火”

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  疫情以来,美国房地产市场持续升温。9月28日,美国标普/凯斯席勒房价指数显示,全美房价指数再度走高,在截至7月的一年中上涨了19.7%,高于前一个月18.7%的年增长率。在这样的情况下,不论是购房者还是租房者都望而却步。不过也有好消息,目前已经有城市的房价增速开始放缓了。

  数据显示,19.7%的年增长率创下了1987年创立以来的最高纪录。具体来看,10城房价指数在截至7月的一年中上涨了19.1%,而6月份的年增长率为18.5%。与此同时,20城房价指数上升了19.9%,而6月年增长率为19.1%。

  其中,凤凰城连续第26个月成为全美房价增长最快的城市,达到32.4%,继续保持首位。圣地亚哥增速排第二,为27.8%。

  对此,标普道琼斯指数企业董事总经理兼全球指数投资战略主管克雷格·拉扎拉表示,不论是单个城市的房价上涨,还是全美范围内整体的房价上涨,“都非同寻常”,7月数据标志着美国房价连续第四个月上涨。

  根据美国全国房地产经纪人协会的数据,价格高涨使美国的年轻买家更难买房。上个月首次购房者的销售比例降至29%,为2019年1月以来的最低水平。

  而对于已经贷款买房的买家来说,日子也不好过。据房地产网站Realtor.com数据显示,5月份买房的家庭每月近21%收入用于支付抵押贷款,高于过去十年的平均水平。

  值得一提的是,这还是在抵押贷款利率下降的情况之下。数据显示,该利率从7月初的2.98%降至月底的2.8%。可见,房价涨幅过快,已经掩盖了低抵押贷款利率带来的优势。

  在中国社会科学院美国研究所助理研究员杨水清看来,供需增长速度不匹配是造成美国房价持续走高的原因之一,“美国购房需求升高的直接原因是老百姓(603883,股吧)手里有钱了,从居民可支配收入来看,2020年,在美国政府纾困金的支撑下,美国家庭收入的中位数为67521美金,是30年以来的第二高”。

  另外,杨水清指出,疫情期间人们无法外出,很多活动需要在家中进行,提升了对大房子的需求。她表示,疫情也在一定程度上改变了人们的消费观念。此前,人们更倾向于在娱乐方面花钱。而疫情之后,人们更倾向于投资房产,营造更舒适的居住环境。

  “与富人会将钱投入资本市场不同,对于中低收入人群来说,股票是一个增值的手段,而房屋消费属于基本的需求。因此,这部分人群在得到政府的救助金之后,除了日常开销,他们倾向于存钱,将钱用于改善住房。”杨水清表示。

  从储蓄率来看,美国经济分析局的数据显示,今年4月,个人储蓄率创下了历史最高水平,达到33%。而在疫情危机到来之前,美国人的平均储蓄率只有7%-8%左右。

  在供应端,待售房屋不足,也正在推动房价上涨。数据显示,8月,美国只有129万套待售房屋,比7月份的供应量下降了1.5%,比去年同期下降了13.4%。在这种情况下,87%的房屋在上市不足1个月后就被飞速购买。按照这个销售速度,目前待售的房屋数量能满足2.6个月的供应量,而在2020年8月,这一数字为3个月。

  除了供需矛盾,杨水清指出,美国房价高涨的根本原因在于市场的流动性。今年6月初,美联储资产负债表规模首次突破8万亿美金。从去年3月疫情开始,美联储总资产从当时的4万亿美金开始飙升,实现了翻倍。杨水清表示,这些钱会流向股市和房地产市场,促使股票和房价一路走高。

  美国房价一路暴涨,买房变得艰难,而租房也不容易。Realtor.com的一项最新分析显示,随着经济从疫情中逐渐复苏,美国各地的房租都在迅速上涨。截至8月份,全美各类房屋的中位数租金为1607美金,较上年同期上涨11.5%。

  根据Realtor.com的数据,在全美50个最大的城市中,有28个城市的租金涨幅达到了两位数。此前,从去年9月至今年3月间,房租仅上涨了2%。

  不过,值得注意的是,美国标普/凯斯席勒房价指数报告延迟了两个月。在最近几周,住房市场的狂热正在略微放缓。在该指数追踪的20个城市中,底特律、克利夫兰和华盛顿特区3个城市的房价虽然仍然在继续上涨,但增长略有放缓。

  在房屋供应方面,Realtor.com的经济研究经理乔治·拉图在一份声明中表示,由于疫情反弹,许多房主推迟了出售房屋的计划,接下来还会有越来越多的房屋涌入市场,缓解飙升的房价。

  而在需求端,因为已经出现了有价无市的现象,部分买家已经退出市场。美国谘商会28日公布的数据显示,计划在未来6个月内买房的受访者比例连续第三个月下降。

  杨水清认为,一直以来,美国房价增速都在可控范围之内。而随着美国经济复苏,房价仍然会继续上涨,将会处于一个稳步上扬的状态。
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