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真的还要造那么多房子吗?

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  真的还要造那么多房子吗?

  国家统计局最新发布的数据显示,1-3月份,全国房地产开发投资27576亿元,其中,住宅投资20624亿元。一季度,房地产开发投资超千亿的省份达10个,数量创新高。其中,江苏、广东房地产开发投资额均首超3000亿元。江苏3220.98?亿元投资额,位居榜首;广东投资额3208.66?亿元,屈居第二;浙江投资额2443.54?亿元,紧随其后。    毫无疑问,三省也是目前全国经济最活跃、人口流动最大、对住房需求最高的三个省份。虽然上海、北京等地,房地产市场也很活跃,经济发展也不错。但是,从经济总量、区域面积、人口数量等来看,与苏、粤、浙相比,还是有比较大的差距的,苏、粤、浙房地产开发投资领先于其他地区,是完全符合实际的,也是其他地方没有能力超过的。

  只是,在经历了这么多年的大力开发、快速开发、疯狂开发之后,真的还需要造那么多房子吗?房地产市场有没有出现过剩现象呢?应当如何才能使房地产开发不出现过剩与不足的矛盾格局呢?显然,到了需要认真分析和思考的时候了。房地产市场的格局,已经发生了比较大的变化,一些地方甚至已经发了根本性变化,没有条件再像现在这样进行房地产投资了。

  早在几年前,就有权威人士表示,目前的实际住房拥有量,已经超过了人均1.1套。也就是说,即使不再建造新的住房,也已经足够居住了。所不同的是,住房的分配格局存在比较大的问题,有多套房与没有房的现象比较严重,继而出现了严重浪费与居无定所的现象。显然,这不能靠不停地盖房子来解决,而要靠结构调整和“劫富济贫”来处理。    拥有多套住房者,大多是有钱人、有权人、炒房者。也就是说,普通居民,能够拥有两套住房就已经相当不错了。而即便拥有两套住房,也没有打破全国住房的基本格局。因为,正常情况下,一家都会有三口人,三口人两套房,也就平均每人不到0.7套房,没有达到权威人士所说的1.1套。因此,对整体住房分配格局没有任何影响。有影响的,就是拥有三套以上住房者,对他们的住房如何处理、如何转化成具有居住属性的房子,而不是投资和投机,更不是非法占有,就成了提高住房资源使用效率、节约社会资源、减少土地浪费最重要而紧迫的问题。

  比较有效的手段,就是出台房产税、遗产与赠予税、物业税等政策,对干部,则加大财产申报力度,同时更加着力抓好住房实名登记工作,更好地掌握住房配置情况。一旦这些政策发力了,有些住房就要开始向市场输送,而不是全部成为空置房。更重要的,一旦空置房进入市场,房价就会下跌。至少,不会再无序上涨。对拥有多套住房者来说,最怕的也就是政策调整,就是担心会养不“活”手中的房子,只能向外抛。

  而从不同城市住房的情况来看,很明显的一个迹象,就是长三角和珠三角地区的城市,呈现需大于求的格局,需要进一步增加住房供应,以满足居民住房需要。尤其是外来人员,包括引进的人才、劳动力等,都需要相当数量的住房。江苏、广东、浙江能够成为住房投资的前三强,说到底,也就是外来人口较多、流入的人口在数量和质量上都比其他地区有优势。相反,其他地区,尤其是人口净流出地区,如东北三省,如果也像江、粤、浙一样去大量投资房地产,那么,存量房就会越来越多,带来的资源损失也会越来越大,不少城市就都会成为“鬼城”、“死城”。这些地区,只能等,等有一天经济发展状况好了,流出的人口回来了,再去投资房地产不迟。现在投资,就是浪费。    在经济遇到困难的情况下,加大房地产投资力度,既可以对稳定经济发挥重要作用,也可以进一步改善居民住房条件。只是,一定要根据不同地区的不同情况,实事求是地组织房地产投资,而不要为了眼前的利益需要,盲目投资、过度投资,造成资源的巨大浪费。房地产投资,只能量力而行。而加快相关制度、法律的完善,出台房产税、遗产与赠予税、物业税等政策,则是非常重要而紧迫的工作,必须把漏洞堵塞,必须让沉睡的房屋能够苏醒过来,发挥其居住功能,避免资源的继续浪费。

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  谭浩俊
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